行业基本面韧性十足 地产股有望迎估值修复

300城住宅销供比(资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理)

2020年，突如其来的疫情打乱了房地产行业的节奏，也为全年市场表现带来极大的不确定性。板块表现方面，今年年初至9月30日，申万房地产板块下跌达-5.4%，跑输沪深300指数17.4个百分点，涨幅在28个行业中排名第25。

华西证券分析指出，2020年前三季度，板块及龙头房企的整体业绩增速出现小幅下滑，但主要系疫情对行业短期有较为明显的冲击所致，在疫情得到全面控制后，行业销售端的表现持续超预期，基本面迅速回暖，从而将支撑板块业绩的复苏。

从政策层面来看，2020年的房地产行业政策调控基调整体上呈现先松后紧。春节后受疫情影响，多地出台了针对房地产行业的纾困性政策，例如：延迟缴纳土地出让金、减免部分税费、降低预售条件等。随着二季度疫情缓和和货币宽松，房地产销售、拿地、开工等多指标均有强势修复。

疫情一度打破了地产行业平稳态势，但也见证了市场韧性。从板块前三季度表现来看，中国银河分析指出，板块营收、归母净利润增速明显改善，整体费用水平控制良好。预收账款增速放缓，行业杠杆率有望继续下降。销售强韧性对现金流形成支撑。从细分子行业来看，业绩方面，住宅开发稳中有降，物业管理价值凸显，商业地产回暖、房屋经纪迎来机会；杠杆率方面，住宅开发、商业以及园区降杠杆初现成效，“三线”均未踩的房企数量增加；盈利能力方面，住宅开发盈利能力下降，物业管理及房屋经纪利润率水平逐步抬升。

华泰证券认为，根据“十四五”规划，未来5年行业政策基调预计在延续“房住不炒”定力的同时，进一步强调长效机制建设，户籍制度和供地管理有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革，赋予行业长期的健康发展活力。

针对房地产行业未来市场总量，华西证券认为，从人口结构与住房需求这两个角度总结得出，2020-2030年的住宅需求总量将基本围绕12-15亿平方米左右波动，也即在未来10年中，行业总需求依旧有较强支撑。鉴于未来住宅需求仍较为旺盛，预测2021年全年销售面积增速为-3%左右，销售金额增速1%左右，地产投资增速为6%左右。

从估值角度看，截至2020年10月30日，申万房地产板块PE（TTM，整体法，剔除负值）为8.19倍，相比年初的9.45倍下降了1.26倍，历史PE分位点为3.81%，股息率为3.56%，板块估值处于历史低位。华西证券认为，房地产行业基本面韧性十足，板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，销售持续向好的背景下，值得重点关注，而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。

国信证券也认为，2021年A股地产将迎来明显的估值修复。传统开发行业的长期机遇在于提效率对冲降杠杆，从“高杠杆+高ROE”走向“低杠杆+高ROE”，促进公司价值重估。物管的商业模式类似收租，具备高估值基础，短期具备高确定和高成长的双重优势。

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