严管预售资金 防止“人去楼空”

近日，北京市陆续启动房地产领域住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案专项检查。其中，商品房预售资金监管引发市场高度关注。

北京市住建委有关负责人表示，为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，相关职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

不仅是在北京，记者了解到，近期多地加大了对商品房预售资金的监管。比如，近日出台的《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》规定，房地产开发企业要在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。

福建省住建厅9月发布的《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》提出，房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管，专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧、银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。有针对性地开展预售资金监管检查有很强的必要性。

商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。由于目前绝大多数房地产销售采取的是商品房预售的方式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。并非“一手交钱，一手交货”，而是“先交钱，再交货”，给购房者带来一定风险。

于是，商品房预售资金监管显得十分必要，预售资金监管旨在保证资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险。商品房预售资金由房地产行政主管部门会同银行实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。当前，资金违规使用的情况确实存在，尤其是存在资金没有严格按照工程节点进行拨付等问题。

最近，北京某房地产项目监管账户资金被挪用，导致现有监管账户余额远低于后续主体工程建设所需资金。目前该项目进展缓慢，大多数业主对该房地产项目能否按时交房表示担忧，引发业主维权。

上述北京房地产项目案例中，之所以项目监管账户资金被挪用，疑似与企业整体资金链吃紧密切相关。因此，房地产开发企业的整体资金链情况也需要得到重视。很多烂尾楼的形成也正是由于企业资金链断裂，导致项目难以为继。

房地产企业资金链问题近期得到了国家有关部门高度关注。8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

专家认为，无论是住建部等部门形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，还是多地最近加强的商品房预售资金监管，都会给房地产企业带来不小压力，预计很多企业在拿地、开发、销售等方面的节奏都会随之调整。不过，这也会倒逼房地产企业经营更加规范，在融资方面更加谨慎，为防范房地产领域金融风险发挥应有的作用。（记者 亢舒）

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